Dirigeants, vous cherchez à optimiser votre trésorerie d’entreprise tout en vous constituant un patrimoine personnel à moindre coût ?
Le démembrement de parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) vous permet de construire une stratégie personnalisée, selon vos objectifs et votre horizon d’investissement.
Grâce à une approche flexible, vous définissez librement
- Le montant ajusté selon vos capacités et objectifs
- La durée du démembrement (5, 7, 10 ans ou plus), selon vos besoins
- Le rendement visé, en choisissant des SCPI adaptées à votre stratégie
Le principe de la détention de parts démembrées de SCPI
Les SCPI permettent d’accéder à un patrimoine immobilier diversifié (bureaux, commerces, santé…), un actif offrant des rendements supérieurs aux placements bancaires CAT et autres produits monétaires.
Fonctionnement de l’investissement en SCPI
Avec le démembrement temporaire, votre investissement est structuré de manière stratégique :
- Votre entreprise détient l’usufruit, perçoit les revenus sur une période définie et optimise le rendement net de sa trésorerie
- Vous détenez personnellement la nue-propriété, sans revenu ni fiscalité (IR ou IFI) et récupérez à l’échéance automatiquement la pleine propriété des parts à l’échéance (et donc les revenus)
Illustration de cette stratégie
Monsieur Martin, chef de la SASU Dynamix, 53 ans souhaite partir à la retraite d’ici 12 ans. Sa société dispose d’une trésorerie régulière et il peut placer une partie sur le long terme chaque année (60k€). Nous lui proposons une SCPI générant historiquement 6% de revenus.
D’une part M. Martin acquière (décaisse) pour 100 000 € de parts en nue-propriété de la SCPI. D’autre part, sa société acquière pour 60 000 € l’usufruit de la SCPI investissement amorti annuellement. Cette trésorerie génère près de 9 600 € de revenus annuels pendant 12 ans (6% de 160 000 €).
En termes de flux financiers
L’année suivante, il vise un investissement sur 11 ans pour lui et sa trésorerie d’entreprise et comme cela jusqu’à 3/4 ans de sa retraite.
Pourquoi adopter cette stratégie ?
- Maximisez vos gains avec un investissement à moindre coût : votre entreprise perçoit des revenus, tandis que vous acquérez la nue-propriété avec une décote de 20 à 40 %. À l’échéance, vous récupérez la pleine propriété sans frais et profitez des revenus fonciers.
- Réduisez l’impôt de votre entreprise : Votre société acquiert l’usufruit des SCPI et peut déduire son coût de son résultat imposable, diminuant ainsi l’impôt sur les sociétés. De plus, les revenus perçus sont fiscalisés à l’impôt sur les sociétés, souvent plus avantageux que l’imposition des revenus fonciers personnels.
- Évitez ou n’augmentez pas l’assiette de l’IFI à titre personnel pendant toute la durée du démembrement : les parts détenues en nue-propriété ne sont pas prises en compte dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Les points à prendre en compte
- La durée de l’investissement est bloquée contractuellement : une fois engagé dans le démembrement, il n’est pas possible de récupérer son investissement avant la fin de la période définie. L’usufruit et/ou la nue-propriété peuvent être cédés si vous trouvez un repreneur ou faire l’objet d’une donation (transmission aux enfants).
- Des frais de gestion élevés de la SCPI : ils s’élèvent en moyenne à 12 % TTC à la charge de l’usufruitier, c’est-à-dire à votre société. La SCPI communique sur un rendement net de ses frais de gestion.
- Une illiquidité des actifs : comme tout investissement immobilier, les parts de SCPI restent moins liquides qu’un placement financier, nécessitant une anticipation dans la gestion de votre trésorerie si besoin.
Pourquoi ne pas en profiter dès maintenant ?
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Pour approfondir l’investissement en pierre papier : le S‘informer sur … les SCPI : la ‘pierre-papier’ édité par l’AMF Autorité des Marchés Financiers