Stratégie idéale pour préparer la baisse de revenus issue d’un départ à la retraite.
Vous êtes pré-retraité, ou expat, et connaissez le moment ou vous aurez une baisse de revenus, la solution SCPI démembrée est faite pour vous.
Cette stratégie vous permet
- initialement durant votre vie active de ne pas accroitre la fiscalité de votre foyer ;
- puis, à une date définie, de profiter de l’effet de levier offert par le démembrement de propriété pour vous générer des revenus fonciers.
Offrant des rendements souvent supérieurs aux fonds euro des contrats en assurance-vie, la pierre papier ou SCPI vous permet d’acquérir un patrimoine immobilier de bureaux, murs de commerce, de particuliers ou de cliniques et de crêches.
Le principe de la détention de parts SCPI en nue-propriété
Les SCPI pour Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des organismes de placements collectifs dont l’objet est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier diversifié pour le compte de ses associés.
L’Autorité des Marchés Financiers vous propose une définition : lien vers le site AMF.
L ’acquisition de parts de SCPI est en général réalisée en ‘pleine propriété’. Il est possible que celle-ci ne porte que sur la ‘nue-propriété‘, une autre personne détenant l’usufruit pour une durée temporaire (5,6, 7, 10 ou 15 ans…) et percevant les loyers.
Usufruit : c’est détenir le droit de jouir des parts de SCPI et d’en percevoir les loyers.
Nue-propriété : c’est détenir le droit futur de récupérer les parts de SCPI en pleine propriété au terme.
L’objectif de cette stratégie
Cette acquisition présente plusieurs avantages et répond à des objectifs patrimoniaux particuliers :
– Vous constituer un patrimoine à moindre coût
– Obtenir des revenus complémentaires futurs sans soucis de gestion lors de votre retraite et de votre baisse de revenus
– Réduire votre base taxable à l’IFI
SE CONSTITUER UN PATRIMOINE À MOINDRE COÛT
Vous limitez le coût de votre investissement à la valeur de la part achetée en nu-propriété avec une décote. Le prix de la nue-propriété représente couramment 65 à 80 % de la valeur en pleine propriété selon la durée de démembrement prévue (entre 5 et 10 ans).
Au terme du démembrement, vous devenez ‘plein propriétaire’ réalisant ainsi une plus-value mécanique exonérée d’impôts et sans droit à payer.
OBTENIR DES REVENUS COMPLÉMENTAIRES FUTURS SANS SOUCIS DE GESTION
La perception de revenus fonciers est reportée au jour de l’extinction de l’usufruit. Dés lors, vous devenez plein propriétaire des parts de SCPI (gratuitement et sans formalité) et vous pourrez alors commencer à percevoir les revenus fonciers.
Illustration de la stratégie
5 ans avant votre départ à la retraite et la baisse de revenus conséquentes, vous achetez des parts de SCPI pour 80 par exemple en nue-propriété. Vous détiendrez dans 5 ans les parts en pleine propriété qui vaudront 100 (en l’absence de revalorisation des parts). Vous pourrez soit les revendre, soit en tirer les loyers en tant que plein-propriétaire.
En souscrivant pour 200.000€ de parts de SCPI en nue-propriété, vous aurez au bout de 5 ans 250.000€ de SCPI en pleine propriété.
Vous percevrez dés lors près de 12.500€ de revenus fonciers par an ou 1.040€ tous les mois (pour une SCPI de rendement de 5%) nets de frais de gestion avant impôt.
Pendant 5 ans, vous n’avez pas à payer l’IFI sur les parts détenues …